Jak znalazłam mieszkanie w Wiedniu w dwa tygodnie. [gdzie szukać + jak analizowac ogłoszenie + porady dla początkujących + przydatne linki]

Ten wpis jest dla osób przymierzających się do szukania mieszkania w Austrii. Zebrałam tu swoje doświadczenia, spostrzeżenia oraz różne materiały z których korzystałam w procesie szukania. Tekst jest na przykładzie Wiednia ale moje wskazówki w większości są uniwersalne i przydadzą się w przypadku szukania mieszkania w całej Austrii.

 

 

 

 

 

Zanim zaczniesz szukanie swojego nowego lokum, polecam najpierw przeczytać cały wpis, by przygotować się odpowiednio wcześniej do kolejnych etapów prowadzących do wynajęcia mieszkania!

 

 

 

 

Z tekstu dowiesz się:

• od czego zacząć poszukiwania? 
• z jakimi opłatami należy się liczyć? 
• jak szukać krok po kroku na przykładzie portalu willhaben 
• jak wygląda proces zakupu krok po kroku
• na co uważać

 

 

 

 

 

 

Mała dygresja:

Temat szukania mieszkania w Austrii przybliżyłam już kiedyś na moim blogu publikując historię Krzyśka, który opisał swoje perypetie dotyczące szukania mieszkania w Innsbrucku. Pod wpisem zebrało się kilkanaście komentarzy obrazujących specyfikę Austriackiego rynku nieruchomości – polecam zapoznanie się,  jeżeli akurat szukasz lokum w Austrii!

Przy perypetiach Krzyśka moje poszukiwania mieszkania w Wiedniu to… bułka z masłem. Gdzie wynajęłam mieszkanie i dlaczego akurat tam, piszę na końcu wpisu.

 

 

 

 

A tymczasem – jedziemy z tematem!

 

 

 

 

Od czego zacząć poszukiwania?

Ja zaczęłam od zgromadzenia informacji na temat rynku wynajmu nieruchomości w Austrii.  Było ich trochę, więc postanowiłam je zebrać w jednym miejscu aby inni też mogli z nich skorzystać – linki znajdziesz na końcu wpisu, a najważniejsze informacje dodakowo wplotłam w tekst.

 

 

 

 

Z jakimi opłatami należy się liczyć? 

 

 

Do standardów austriackiego rynku najmu nieruchomości należy:

 

 

-> Kaucja – zazwyczaj 3-krotna wysokość czynszu. Kaucja jest zwracana przy wyprowadzce, jeżeli mieszkanie nie zostanie w międzyczasie zniszczone. O tym co w Austrii zalicza się do „zwykłego zużycia” a co już nim nie jest możesz poczytać tutaj (po polsku).

Tu uwaga – agencja może poprosić o wyższą kaucję, np. 5-krotność czynszu jeżeli Twoje zarobki są niskie.   Zarobki i miejsce pracy są bardzo istotne, ponieważ aby wynająć mieszkanie należy podać gdzie jest się zatrudnionym oraz udokumentować przychód z ostatnich 1 – 3 miesięcy.

 

 

 

 

-> Może pojawić się opłata za sporządzenie umowy – jest to kwota rzędu 100 – 300 euro

 

 

-> Może pojawić się jeszcze Ablöse, czyli odstępne za meble, które poprzedni właściciel zostawia w mieszkaniu. Warto pertraktować, czasem właściciel jest elastyczny i usuwa meble z mieszkania jeżeli ich nie chcemy. 

 

 

Uwaga: po wynajęciu mieszkania pojawi się oczywiście kilka innych kosztów startowych do zapłacenia – ubezpieczenie mieszkania, Internet, ogrzewanie, prąd…  Zanim zawrzesz umowy, możesz wszystkich dostawców mediów porównać na stronie durchblicker.at . 

 

 

Ważne: umowa najmu zawierana jest zazwyczaj na kilka lat. Mozna ją wypowiedzieć najwcześniej po upływie roku.

 

 

 

 

 

 

Gdzie zacząć poszukiwania?  

 

 

Do najpopularniejszych portali z nieruchomościami należą:

willhaben

immowelt.at

immobilienscout24.at

 

 

 

 

Instrukcja krok po kroku na przykładzie portalu willhaben

 

Poniżej krótka instrukcja na przykładzie portalu willhaben, dzięki której możecie sami popróbować szukać mieszkania, nawet jeżeli nie znacie języka.   Jeżeli chodzi o dalsze czynności jak oglądanie mieszkania i podpisanie umowy, to tutaj bez znajomości niemieckiego będzie ciężko.  Jeżeli chcesz abym pomogła Ci w tym procesie, daj znać!

 

 

 

 

Krok 1 wejście na portal

Na portalu willhaben.at  na wstępie warto sobie utworzyć konto, aby móc dodawać oferty do obserwowanych.

Po wejściu na stronę główną klikamy w „Immobilien”, czyli „nieruchomości”:

 

 

 

 

 

Krok 2 wyszukiwanie

Po przejściu do działu  „Immobilien” pojawi się wyszukiwarka.  Zostawiamy opcję domyślną „Wohnung mieten” („wynająć mieszkanie”).

Wybieramy Bundesland, a Wiedniu można dodatkowo wybrać „Bezirk” (dzielnica).

Określamy cenę („Preis”)  i ilość pokoi  („Zimmer”), można też metraż jeżeli to dla Ciebie istotne kryterium.

 

 

 

Krok 3 wyniki wyszukiwania

Poniżej konkretny przykład. Szukamy mieszkania dwupokojowego do 700 euro, w Wiedniu, Bezirk 1 – 9.

Wyniki można posortować wg ceny rosnąco – po prawej stronie u góry – aktualnie wybrana opcja to „Miete aufsteigend” czyli czynsz rosnąco.

Ważna uwaga – jeżeli posortujecie mieszkania wg cen rosnąco, to pierwsze i najtańsze mieszkania na liście będą mieszkaniami gminnymi – zobaczycie w tytule hasło „Gemeindewohnung”. Takie mieszkania dostępne są tylko dla osób z „przydziałem” więc takie ogłoszenia możesz spokojnie pominąć.

 

 

 

 

Co zawiera ogłoszenie?

W ogłoszeniu powinniśmy zwrócić uwagę na następujące zapisy:

Gesamtmiete inkl.MWSt – łączny czynsz z VAT. Oznacza czynsz z kosztami utrzymania budybku, tzw. Betriebskosten.  Cena jest już z podatkiem.

Kaution – kaucja, o której szczegółowo pisałam powyżej

Informacje dotyczące pośrednika oraz kontakt do niego

 

Po przescrollowaniu niżej widzimy kolejne informacje:

Preisinformation – koszty wchodzące w czynsz

Maklerprovision – prowizja. Trafiają się też mieszkania bez prowizji, wtedy pisze „Provisionsfrei”.

Heizkosten – szacunkowe koszty ogrzewania (są podawane w niektórych ogłoszeniach)

Bautyp (rodzaj budownictwa): pojawi się Altbau (stare budownictwo) lub Neubau (nowe). I tu praktyczna uwaga… nie zrażajcie się hasłem „stare budownictwo”, ponieważ nie oznacza ono tu starego, zaniedbanego budynku. Stuletnia odremontowana kamienica w starym wiedeńskim budownictwie (chodzi o te mieszkania z charakterystycznymi wysokimi sufitami) może być lepsza niż podniszczona kamienica z lat 70-tych, która uchodzi oficjalnie za „nowe budownictwo”.

Verfügbar – od kiedy mieszkanie jest dostępne

Befristung – na jak długo zawarta będzie umowa.

 

 

 

 

Na co jeszcze patrzeć?

• czy w mieszkaniu jest kuchnia!  W większości mieszkań standardowo kuchnia jednak jest, więc odpada na początek dość spory koszt zakupu mebli kuchennych i wszystkich sprzętów elektrycznych + montaż i podłączanie,
• czy w mieszkaniu są meble.   Jeżeli są, to trzeba będzie za nie zapłacić odstępne !

 

 

 

 

 

 

Oglądanie mieszkania

Trzeba się umówić na oglądanie mieszkania – jak to zrobić?

W każdym ogłoszeniu jest podany namiar na maklera oraz formularz do kontaktu.

I tu praktyczna uwaga. Odradzam kontakt poprzez formularz kontaktowy na stronie willhaben, ponieważ maklerzy na te wiadomości nie odpisują!  Owszem przychodza odpowiedzi, ale automatyczne – z autorespondera.  Ja przez to straciłam kilka dni, czekając  że w końcu odpisze mi żywy człowiek.

Najlepiej chwycić za słuchawkę i dzwonić. Trzeba mieć przed sobą adres obiektu, bo makler spyta o które mieszkanie chodzi. A potem zaproponuje termin wizyty (zazwyczaj w najbliższych 2-3 dniach) i gotowe – możemy iść oglądać mieszkanie.

Druga opcja to wygooglowanie biura maklerskiego po nazwie i odnalezienie danych kontaktowych na ich stronie internetowej, i wysłanie maila.  Odpowiedzą. Ale to zawsze oznacza zwłokę w czasie.

 

 

 

Jak sprawnie przebrnąć przez tę część procesu?  Zaplanuj kilka dni albo cały tydzień wolnego, aby móc oglądać mieszkania „jedno za drugim” – ja oglądałam jedno lub dwa mieszkania dziennie i to jest optymalna opcja.

Podczas wizyty w mieszkaniu możesz zajrzeć w każdy kąt i pytać o co chcesz.  Mi na tym etapie bardzo się przydało doświadczenie z pracy w hotelarstwie ponieważ wiedziałam dokładnie gdzie mam popatrzeć aby znaleźć ewentualne usterki i nie kupić „kota w worku”.  Jeżeli Ci się coś nie podoba to mów!  Np. w jednym z oglądanych mieszkań poprosiłam, aby właściciel zlecił „Grundreinigung” czyli generalne sprzątanie.

 

 

 

 

Jak wygląda proces zakupu?

Jeżeli mieszkanie Ci się podoba, to najlepiej od razu w trakcie wizyty poinformować o tym maklera, ponieważ jeśli mieszkanie jest atrakcyjne, za dosłownie kilka godzin może być sprzedane. Mi się tak zdarzyło!

Dlatego nastepnym razem już się nie namyślałam tylko od razu powiedziałam że biorę, a makler powiedział że ok, rezerwuje dla mnie mieszkanie.

Po kilku godzinach przysłał mailem papiery do wypełnienia – formularze na których trzeba wpisać swoje dane, a także dane odnośnie miejsca pracy i zarobków. Umowy o pracę nie chcieli, ale trzeba było przedstawić dochody, czyli paski z wypłaty za ostatnie 3 miesiące.  No i dowód osobisty + poświadczenie zameldowania na trenie Austrii.

Po odesłaniu dokumentów otrzymałam kolejnego maila z wzorem umowy oraz danymi do przelewu.

Maile oczywiście przychodziły z biura maklerskiego, a nie od prywatnej osoby!  Opłaty szły przelewem,  nikt nie chciał odemnie gotówki!

Co do opłat, musiałam przelać:

• kaucję
• prowizję
• opłatę za sporządzenie umowy
• pierwszy czynsz.

 

 

Poinformowano mnie również, że przed podpisaniem umowy podpiszemy jeszcze protokół prezkazania mieszkania.

Po opłaceniu wszystkiego otrzymałam zaproszenie na przekazanie mieszkania i podpisanie umowy.

 

 

 

 

 

 

Fakty i mity oraz trochę uwag na co trzeba uważać

• Od maklera czy prywatnie?    Wynajmując prywatnie zaoszczędzisz na prowizji, jednak czy warto zaufać obcej osobie?  Czynsz będzie pewnie pobierany w gotówce – czy masz absolutną pewność co zrobi z Twoimi pieniędzmi jakaś nieznajoma osoba?  Weź pod uwagę, że jesteś na obczyźnie – kto Ci pomoże jeżeli trafisz na oszusta?
• Lepiej się długo nie namyślać i działać błyskawicznie.   Fakt. Fajne mieszkania w dobrej cenie rozchodzą się jak świeże bułeczki!
• Lepiej dzwonić do maklerów niż pisać.  Fakt. Pisząc przez formularz kontaktowy na portalu willhaben otrzymywałam odpowiedzi z autorespondera, przez co straciłam kilka dni.
• Altbau nie oznacza że mieszkanie będzie stare i zaniedbane.   Wręcz przeciwnie!  Stuletnia odremontowana kamienica w starym, solidnym wiedeńskim budownictwie może być lepsza niż podniszczona kamienica z lat 70-tych, która uchodzi oficjalnie za „nowe budownictwo”.
• Z umowy najmu można zrezygnować najwcześniej po roku.  Fakt.
• Zarobki  są istotne.  Szykując się do wynajmu ściągnij od pracodawcy paski z wypłat za 3 ostatnie miesiące.  Jeżeli Twoje zarobki są niskie, makler może zażądać wyższej kaucji.
• Właściciele przeprowadzają kastingi, niby już masz mieszkanie, a dzień przed przeprowadzką dziękują. Mit! Taka sytuacja Cię nie spotka jeżeli bierzesz mieszkanie przez agencję. 

 

 

 

 

Wyświetl ten post na Instagramie

 

Post udostępniony przez Anna ?? (@polka_w_tyrolu)

 

 

 

 

 

Moje poszukiwania

Na szczęście nie trwały długo.

Z wyborem miejsca nie było problemu – w Wiedniu bywałam już wcześniej i już dawno wiedziałam, że chcę mieszkać w 20 Bezirku, jak najbliżej Dunaju.  W Tyrolu mieszkałam w otoczeniu natury, muszę więc mieć chociaż małą jej namiastkę. 

Tak więc wyszukiwałam mieszkania tylko w 20 Bezirku.

Główne kryteria były następujące:

• czynsz do 700 euro (początkowo założyłam 600, ale szybko spostrzegłam że że owszem można coś znaleźć w tej cenie, ale z jakością jest nie za fajnie – lepiej dać te 50 – 100 euro więcej)
• dwa pokoje
• bez mebli. Jedynie kuchnia + wbudowane sprzęty elektryczne. 
• nie na parterze. Im wyżej tym lepiej
• możliwość zgłoszenia w mieszkaniu działalności gospodaczej.

Kryteria dodatkowe:

• podłoga drewniana a nie laminat (przyzwyczajenie z Tyrolu gdzie króluje drewno)
• ogrzewanie podłogowe
• balkon
• wanna.

W ciągu jednego tygodnia obejrzałam około 8 mieszkań. Jedno mi uciekło bo się za długo namyślałam, w innym dostałam odmowę bo rzekomo właściciel sam je już komuś wynajął. Wtedy się przestraszyłam i w kolejnym które mi się spodobało, oświadczyłam na miejscu że je biorę.  Tego samego dnia dostałam mailem dokumenty od maklera, po kilku dniach przelałam pieniądze i  ustaliłam termin odbioru kluczy.

I voilà. Mieszkanie spełnia wszystkie moje kryteria a w dodatku budynek jest z… 2016 roku, czyli jak nowy!

 

 

 

 

 

 

A teraz obiecane linki.  Warto tu zajrzeć , zanim zabierzesz się za szukanie mieszkania.

 

 

Po polsku:

Blog polskich prawników w Austrii, artykuły na temat mieszkań:  o dopuszczalnym zużyciu   i  o prowizji , 

Case study odnośnie szukania mieszkania, na jakie ogłoszenia uważać itp… tekst mojego znajomego przygotowany na moją prośbę:  Wynajem mieszkania w Innsbrucku – łatwiej z kotem niż z dwójką dzieci [case study]

Kanał bochemia.vienna  – seria video na temat mieszkań w Wiedniu: jak wynająć pierwsze mieszkanie w Wiedniu oraz  sposoby jak wynająć mieszkanie bez prowizji.

Perypetie mieszkaniowe  Gabi (Internet, prąd, ogrzewanie)

 

 

Po niemiecku:

durchblicker.at – porównywarka dostawców mediów i innych usług związanych z gospodarstwem domowym 

Arbeiterkammer – informacje prawne odnośnie najmu mieszkań

Wiedeńskie mieszkania gminne

Stowarzyszenie ochrony lokatorów w Wiedniu – dużo przydatnych materiałów

 

 

 

 

 

To jeszcze nie wszystko!

Newsy, piękne zdjęcia, powiadomienia o nowych wpisach na blogu znajdziesz na moich kanałach w socjal mediach:  Fanpage, Instagram, Twitter,   Pinterest i  TikTok !

 

 

Możesz też postawić mi kawę!

 przez „buycoffee.to” (PLN)  lub   przez  „buymeacoffee” (EUR)  lub  bezpośrednio na mój paypal !